Çoğunlukla gayrimenkul alımları olmak üzere birçok mal satın alımında, bir malın ipotek edilmesi karşılığı ile verilmekte olan kredilere mortgage adı verilmektedir. Günümüzde birçok kişinin başvuruda bulunduğu bu sistem ile kredi çekmek çekilecek krediye göre değişmek ile birlikte en ideal yöntem olarak görülmektedir. Mortgage sistemi ile düşük aylık ödeme ve uzun vade seçenekleri ile kira öder gibi ev sahibi olmak mümkündür. Mortgage yasasına göre konut kredilerine uygulanmakta olan faiz oranı sabit, değişken veya her ikisini de içeren şekilde olabilmektedir. Ülkemizdeki bankalarda konut kredilerinde yaygın olarak eşit taksit planları uygulanmaktadır. Mortgage sisteminde ise bütçenize uygun ödeme planı seçimi yapılabilmektedir. Seçilen plan ile kredi vadesi boyunca ödeme aralıkları belirlenmekte ve bu ödemelere uyulmak zorundadır. Ancak ödeme planı dahilinde ödemelerin düzenli yapılmaması bir kısmının ya da tamamının zamanında ödenmemesi durumdan geciken anapara tutarı için geciken süre boyunca kredinizden aylık faiz oranının %30’u gecikme faizi olarak uygulanmaktadır. Birbirini takip eden iki dönem kredi taksitlerinin ödenmemesi durumunda ise kredi borcunun tamamı hemen ödenmesi gereken borç haline dönüşür. Bu durum sonrasında banka 30 gün içerisinde borcun tamamını faiz ve vergiler ile birlikte ödemenizi talep etmektedir. Ödenmemesi durumunda ise kanuni takip süreçleri başlamaktadır.
Mortgage sistemi için satın alınacak şeyin ekspertiz ettirilmesinin ardından belirlenen tutarın %80’ine kredi verilirken %20’sinin peşinat olarak verilmesi gerekmektedir. Ev alımı için kullanılacak mortgage’larda aranan ev özellikleri arasında mortgage kullanımına uygun olması ilk şarttır. Eve ait tapu, kat irtifakı, iskan, kat mülkiyeti, deprem sigortası gibi pek çok bilgi istenmektedir. Ayrıca borç karşılığında kredi veren bankalar evi ipotek ettireceği için evin borcu karşılığında değerde olması da beklenen kriterler arasında yer almaktadır. Projeden alınacak evler için ise proje sahibinin anlaşmış olduğu bankalara yönelmek gerekmektedir.
Mortgage Kredisi Nasıl Alınır?
Mortgage kredisi başvuru yapabilmek için öncelikle kişilerin satın alacakları konutun krediye uygunluğunu sorgulamaları gerekmektedir. Yasal olarak krediye uygun olan konutlar için bankaların kredi vermesi büyük çoğunluk ile olumlu sonuçlanmaktadır. Ayrıca evin krediye uygunluğu ekspertiz raporu ile sağlanmaktadır. Ekspertiz hizmetini kredi başvurusu sırasında bankalardan da hizmet olarak alınabilmektedir. Ya da istenilirse dışarıdan bağımsız biri ile de bu işlem gerçekleştirilebilir. Evin değeri fark etmeksizin mortgage masrafların tamamını karşılamamaktadır. Bankalar başvuru sonuçlarında evin değerinin ortalama %80’ini kadar kredi vermektedir. Yani geriye kalan %20 kadar miktarı peşinat olarak nakit ödemeniz gerekmektedir. Başvuru sonucunda banka ödeme gücünüzü ölçmek için bazı kriterleri kontrol etmektedir. Bu kriterler arasında kredi notu, gelir belgesi gibi başlıcaları bulunmaktadır. Kişinin kredi notunun düşük olması mortgage kredisi almasını engeldir. Gelir belgesi ve kredi notu şartlarını sağlamanız durumunda bankanız belli belgeleri talep etmektedir. Bu belgeler her bankaya göre farklılık göstermek ile birlikte genellikle şu şekildedir;
- Kimlik belgesi,
- İkametgah belgesi,
- Maaş bordrosu,
- Serbest meslek sahipleri için vergi levhası,
- Kat mülkiyeti tapusu ya da kat irtifakı tapusu
Tüm şartları sağlayan kişiler Mortgage kredisi alabilmektedir. Alınan kredi ödemelerinin gecikmesi durumunda kanuni takip sürecinin işlediğini hatırlatmakta tekrardan fayda var. Ev alırken kullanılan en popüler krediler arasında yer alan Mortgage sistemi için uygulanması gereken şartlar yukarıda belirtildiği gibidir.
Konut Kredisi ile Mortgage Arasındaki Ne Fark Var?
Genellikle gayrimenkul satışları için kullanılan Mortgage sistemi ile konut kredisi arasında günümüzde pek fark bulunmamaktadır. Bir mal satın almak istendiğinde malın ipotek edilmesi karşılığında verilen mortgage kredisi 2007 yılından sonra konut kredisi ile benzer niteliklere sahip oldu. Önceden konut kredisi almak için vadesi 5 yıla kadar uzayan taksitler ile kredi verilmekteydi. Bu oranlar 2007 yılı sonrasında 10 yıla kadar yükseltildi. Böylece uzun vadeli, düşük faizli kredi ile konut kredileri ile mortgage arasındaki farkta belirli oranda ortadan kalkmış oldu. Son dönemlerde ise mortgage sistemi konut kredisinin yerine geçmiş oldu.
İki sistem arasında vade farkı, faiz farkı, temerrüt durumundaki farklar bulunmaktadır. Bu farklara daha açık bir şekilde bakacak olursak; mortgage sistemindeki vade süresi 30 yıla kadar uzayabilmektedir. Ancak konut kredilerinde ise bu durum 120 ay yani 10 yıla kadar uygulanmaktadır. Faizler arasında da iki sistemde farklılıklar bulunmaktadır. Konut kredisi sabit faiz sistemi uygulanmaktayken mortgage sisteminde bunu kişi belirlemekte. Yani istenildiğinde değişken faiz opsiyonunu tercih etmek mümkün. Alınan kredi faizini değişken olarak seçilmesi durumunda ülke enflasyonuna göre faiz oranlarında değişime göre ödenecek taksit tutarı güncellenmektedir. İki sistem arasındaki son fark ise temerrüt durumudur. Bankacılık terimi olan temerrüt ödenecek borcu standart süre üzerinde gecikmesi olarak adlandırılır. Konut ve mortgage kredilerinde ödemeler genellikle aylık taksitler olarak yapılmaktadır. Temerrüt 2 ay üst üste taksit ödenmemesi anlamına gelir. Konut kredisi geri ödemesi esasında temerrüte düşülmesi durumunda banka o yıl içerisinde durumu tolere etme fırsatı sunabilmektedir. Yani takip veya icra işlemleri başlamadan borç kapaması yapmak mümkündür. Mortgage sisteminde kredilerin iki kez üst üste gecikmesi durumunda bankaların farklı bir tutum sergileme hakkı da bulunmaktadır. Bu durumda bankalar kredinin tamamının geri ödenmesini talep edebilmektedir. Ayrıca ev bankanın ipoteğinde olduğu için o güne kadar ödenen taksitlerin geri verilip evin satışa sunulma hakkı da banka tarafından saklı tutulmaktadır. Genel olarak konut kredisi ve mortgage arasındaki farklar yukarıda belirtildiği gibidir.
Eşit Taksitli Mortgage Ne Demek?
Mortgage sisteminin konut kredisinden ayrılan noktalarından en neti taksit uygulamasıdır. Mortgage kredisinde taksit uygulamasını eşit taksit ya da değişken taksit şeklinde yapmak mümkündür. Değişken taksit seçimi yapan kişiler ülkenin yıllık enflasyonlarına göre belirlenen faiz oranlarında güncellenen taksit ödemeleri yapmaktadır. Eşit taksit sisteminde ise tıpkı konut kredilerinde olduğu gibi kişiler mortgage kredisi alınırken belirlenen oranlarda eşit taksitler ile vade süresince ödemelerini gerçekleştirmektedir. Eşit taksitli mortgage sistemi ile kişi belirlenmiş vade ve faiz oranınca eşit tutarlar halinde ödemelerini gerçekleştirir. Somut bir şekilde örneklemek gerekirse 100 bin TL olarak alınan mortgage kredisinin 120 ay vade ile 180 bin TL geri ödemesi olduğunu varsayarsak eşit taksitli mortgage ödemeleri aylık 1500 TL olarak olacaktır. Eşit taksitli mortgage kredilerinde faiz oranları ve vade sayısı bankadan bankaya farklılık göstermektedir.
Mortgage kredisi için her banka kendine özgü başvuru aşamaları ve kriterleri de belirlemektedir. Bu kriteler ve aşamaların büyük bir çoğunluğu aynı olmak ile bazı farklılıklar da gözlenebilir. Mortgage kredisi hesaplaması yapılırken öncelikle peşinatın göz önüne alınması önemli bir noktadır. Bunu belirledikten sonra mutlaka vade ve faiz oranları karşılaştırılmalı ve en uygun kredi seçimi yapılmalıdır. Peşinatın yanı sıra kişinin cebinden çıkacak yüksek tutar olan tapu harcının da hesaplanması önemli noktalar arasındadır. Tüm hesaplamaların ardından size uygun olan mortgage kredisini belirleyerek başvuruları yapabilir ve onaylanması durumunda konutunuz için mortgage kredinizi bankalardan alabilirsiniz.
